Obres en propietat horitzontal tombada | STS 432/2026
L'anomenada «propietat horitzontal tombada» no concedeix als propietaris llibertat absoluta per ampliar o modificar els seus habitatges. Encara que el títol constitutiu atribueixi caràcter privatiu a les façanes, cobertes o estructures, les obres hauran de respectar els estatuts, la configuració del conjunt immobiliari i els drets dels altres propietaris.
Així ho declara la Sala Primera del Tribunal Suprem en la seva Sentència 432/2026, de 18 de març, dictada en el recurs 3262/2021, amb ponència del magistrat José Luis Seoane Spiegelberg. La resolució confirma la demolició d'una ampliació executada al jardí d'un habitatge adossat perquè excedia les obres autoritzades estatutàriament, alterava l'aparença uniforme del conjunt i perjudicava les llums i vistes de l'habitatge confrontant.
Dades de la resolució
Tribunal: Tribunal Suprem, Sala Primera del Civil.
Sentència: 432/2026, de 18 de març.
Recurs: 3262/2021.
Ponent: José Luis Seoane Spiegelberg.
ECLI: ES:TS:2026:1389.
ROJ: STS 1389/2026.
Procedència: Audiència Provincial de Navarra, Secció Tercera.
El conflicte: una ampliació construïda sobre el jardí privatiu
El litigi va enfrontar els propietaris de dos habitatges confrontants integrats en un conjunt de deu habitatges unifamiliars adossats situat a Murchante, Navarra.
El complex havia estat constituït formalment en règim de propietat horitzontal. Els habitatges compartien una configuració constructiva uniforme i determinats espais d'accés i circulació al soterrani.
El títol constitutiu qualificava com a elements comuns les cobertes de la rampa d'accés al soterrani i les zones de maniobra i circulació. Al mateix temps, declarava que les façanes, cimentacions, estructures i cobertes dels deu habitatges no eren comuns, atesa la singularitat de la «propietat horitzontal tombada».
Els estatuts permetien a cada propietari realitzar lliurement obres a l'interior del seu habitatge. Pel que fa a les façanes, autoritzaven determinades actuacions —com obres d'ornamentació, col·locació de marquesines o obertura i tancament de buits— sempre que no perjudiquessin la seguretat de l'immoble ni afectessin els elements comuns. Per al que no estigués previst, es remetien expressament a la Llei de Propietat Horitzontal.
Els propietaris demandats van comunicar a la comunitat la seva intenció d'ampliar l'habitatge. Malgrat que aquesta els va demanar que aportessin el projecte per examinar-ne la legalitat, van executar les obres amb llicència municipal.
L'actuació va consistir a prolongar la planta baixa sobre el jardí posterior fins al fons permès pel planejament urbanístic. L'ampliació va permetre estendre el saló i construir un nou dormitori i un lavabo. Per a fer-ho, es va obrir un buit a la façana i es va aixecar un nou volum amb tancaments laterals, façana i coberta.
Els veïns confrontants van sol·licitar judicialment la demolició i la restitució de l'habitatge al seu estat anterior.
Les diferents respostes dels tribunals
El Jutjat de Primera Instància número 3 de Tudela va desestimar inicialment la demanda. Va entendre que, conforme al títol constitutiu, les façanes, tancaments i cobertes no eren elements comuns i que, per tant, l'obra no necessitava l'autorització de la junta.
L'Audiència Provincial de Navarra va revocar aquesta decisió. Va considerar que la façana, la coberta, la cimentació, el sòl i el vol presentaven una naturalesa comuna que no es podia desconèixer per la seva configuració física. En conseqüència, va condemnar els propietaris a demolir l'ampliació i reposar l'immoble al seu estat anterior.
Els condemnats van interposar recurs extraordinari per infracció processal i recurs de cassació. Van sostenir, en essència, que l'Audiència havia ignorat l'autonomia de la voluntat reconeguda en l'article 1255 del Codi Civil i el contingut del títol constitutiu.
El Tribunal Suprem desestima el recurs de cassació i confirma la demolició. El recurs extraordinari per infracció processal queda sense examinar perquè manca d'efecte útil un cop desestimada la impugnació substantiva.
Què és una propietat horitzontal tombada?
La sentència es basa en la doctrina de la STS 215/2015, de 29 d'abril, per explicar que en aquests conjunts coexisteixen dos àmbits dominicals:
La propietat exclusiva corresponent a cada habitatge o parcel·la.
La comunitat d'interessos derivada de la integració de totes elles en una urbanització o conjunt organitzat.
Aquesta comunitat d'interessos no es limita al manteniment material dels elements comuns. També comprèn la destinació i l'ús de les finques, les relacions entre els propietaris, la convivència i la conservació de la configuració general del conjunt.
La propietat horitzontal tombada no equival, per tant, a una agrupació d'immobles completament independents. L'autonomia de cada propietari queda condicionada per la seva pertinença a una realitat immobiliària comuna.
L'article 24 de la Llei de Propietat Horitzontal proporciona el marc jurídic dels complexos immobiliaris privats. En el cas analitzat, a més, els mateixos estatuts contenien una remissió expressa a l'esmentada llei per a totes les qüestions no regulades específicament.
La qüestió decisiva: el veritable abast de l'autorització estatutària
El Tribunal Suprem no basa exclusivament la seva decisió a determinar si la façana era comuna o privativa. El nucli del seu raonament consisteix a interpretar l'abast dels estatuts.
Aquests permetien realitzar lliurement obres a l'interior dels habitatges, però sotmetien les intervencions a les façanes a una regulació específica. L'autorització comprenia actuacions limitades, com l'ornamentació, la col·locació de marquesines o l'obertura i tancament de buits.
L'ampliació litigiosa era qualitativament diferent. No es limitava a modificar un buit o a introduir un element ornamental, sinó que estenia l'habitatge més enllà del seu tancament original, ocupava part del jardí i creava una nova edificació destinada a augmentar la superfície habitable.
L'obra quedava, per això, fora de les previsions estatutàries.
La Sala afegeix que els deu habitatges compartien una estructura arquitectònica uniforme i oferien l'aparença material d'una façana única. L'ampliació alterava aquesta configuració estètica i, en aixecar un mur lateral, reduïa les llums i vistes del jardí dels propietaris demandants.
En conseqüència, l'obra no només excedia l'autorització estatutària: també produïa un perjudici concret en els drets dels veïns.
L'aplicació de l'article 7.1 de la Llei de Propietat Horitzontal
La sentència recorda la limitació establerta en l'article 7.1 de la Llei de Propietat Horitzontal. Aquest precepte permet modificar els elements arquitectònics, instal·lacions o serveis de cada immoble sempre que l'actuació:
No menyscabi la seguretat de l'edifici.
No n'alteri l'estructura general.
No en modifiqui la configuració o l'estat exterior.
No perjudiqui els drets d'un altre propietari.
Sigui comunicada prèviament a qui representi la comunitat.
Per tant, el caràcter privatiu del jardí sobre el qual es construeix no és suficient per legitimar l'obra. Tampoc resulta suficient que el propietari disposi de llicència urbanística.
L'autorització municipal acredita que l'actuació resulta admissible des de la perspectiva urbanística, però no resol les relacions civils internes entre els membres de la comunitat. L'obra pot complir el planejament i, al mateix temps, vulnerar el títol constitutiu, els estatuts o la Llei de Propietat Horitzontal.
L'autonomia de la voluntat té límits
Els recurrents van invocar l'article 1255 del Codi Civil per defensar l'eficàcia del títol constitutiu i dels estatuts. No obstant això, aquest principi no permet interpretar una clàusula estatutària de forma il·limitada ni aïllada de la resta de l'ordenament.
Els estatuts delimiten els drets i obligacions dels propietaris, però s'han d'interpretar:
Conforme al seu tenor i finalitat.
En relació amb el conjunt de les seves clàusules.
D'acord amb les normes imperatives de la Llei de Propietat Horitzontal.
Respectant els drets legítims dels altres integrants de la comunitat.
En aquest cas, l'autonomia estatutària no recolzava qualsevol ampliació. La clàusula autoritzava determinades intervencions a les façanes, no la construcció de noves dependències fora del perímetre original de l'habitatge.
A més, la disposició transitòria primera de la Llei 8/1999 estableix que la Llei de Propietat Horitzontal resulta aplicable a totes les comunitats, amb independència del moment de la seva creació, i que els estatuts no es poden aplicar en contradicció amb ella.
Podien justificar l'obra altres actuacions tolerades?
Els propietaris també van al·ludir a l'existència d'obres semblants en altres habitatges.
Aquest argument tampoc va prosperar. L'Audiència Provincial havia determinat que les altres actuacions no eren comparables: algunes manquen de caràcter estable i la que sí que en tenia havia estat expressament autoritzada per la comunitat.
El Tribunal Suprem assenyala, a més, que el procés s'havia de limitar a valorar la legalitat de l'obra concretament impugnada. L'existència d'altres actuacions no converteix automàticament en lícita una obra contrària als estatuts i perjudicial per a tercers.
La tolerància prèvia només serà rellevant quan existeixi una veritable identitat entre les obres i permeti apreciar, conforme a les circumstàncies del cas, consentiment tàcit, tracte discriminatori, abús de dret o vulneració dels actes propis. No n'hi ha prou amb una referència genèrica a altres modificacions realitzades en el conjunt.
La doctrina que es pot extreure de la sentència
La resolució permet formular una conclusió d'especial interès pràctic:
En una propietat horitzontal tombada, la titularitat privativa de l'espai afectat no autoritza qualsevol actuació constructiva. L'obra ha de respectar els estatuts, la configuració arquitectònica del conjunt i els drets dels altres propietaris.
D'aquesta conclusió se'n deriven diverses regles:
La denominació «propietat horitzontal tombada» no elimina l'aplicació de la Llei de Propietat Horitzontal.
El títol constitutiu s'ha d'interpretar juntament amb els estatuts i amb la realitat física i funcional de l'immoble.
Una autorització genèrica per executar obres no comprèn necessàriament ampliacions estructurals o nous volums edificatoris.
Les façanes i l'aparença exterior poden estar protegides per la normativa comunitària fins i tot quan el títol no les qualifiqui formalment com a elements comuns.
La llicència urbanística no substitueix el consentiment civil o comunitari que resulti exigible.
Les obres executades en elements privatius poden ser il·legals si alteren la configuració exterior o perjudiquen les llums, vistes o altres drets dels veïns.
La conseqüència pot ser la demolició i la reposició de l'immoble al seu estat anterior.
Rellevància pràctica per a propietaris i comunitats
Abans d'emprendre una ampliació en un habitatge integrat en una urbanització o conjunt immobiliari convé revisar, almenys, quatre nivells normatius:
El títol constitutiu.
Els estatuts de la comunitat.
Els acords comunitaris aplicables.
La Llei de Propietat Horitzontal.
També s'ha de comprovar la repercussió material de l'actuació sobre la façana, coberta, estructura, sòl, vol, uniformitat arquitectònica i drets de les propietats confrontants.
Per a les comunitats, la sentència aconsella evitar decisions basades únicament en l'etiqueta formal d'element «privatiu» o «comú». L'avaluació ha d'atendre igualment la configuració física del conjunt, el contingut complet dels estatuts i el perjudici que l'obra pugui causar.
Per la seva banda, qui projecti una ampliació hauria d'obtenir una definició clara de la seva viabilitat civil abans d'iniciar els treballs. Executar l'obra emparant-se exclusivament en una llicència municipal pot acabar en una condemna a demolir-la, amb els consegüents costos econòmics.
Conclusió
La STS 432/2026 reforça una concepció funcional de la propietat horitzontal tombada. L'existència d'habitatges i espais privatius no esborra la comunitat d'interessos que neix de la seva integració en un mateix conjunt arquitectònic.
La llibertat dominical i l'autonomia estatutària continuen sent rellevants, però troben el seu límit en la configuració del complex, en les regles de la Llei de Propietat Horitzontal i, especialment, en la prohibició de perjudicar els drets dels altres propietaris.
En resum: construir sobre un element privatiu no significa poder construir de qualsevol manera. Quan una ampliació depassa el que permeten els estatuts, altera la unitat exterior del conjunt i redueix les llums o vistes del veí, la resposta judicial pot arribar fins a la demolició.
Referència: Tribunal Suprem, Sala Primera, Sentència 432/2026, de 18 de març, recurs 3262/2021, ECLI:ES:TS:2026:1389.
Fonts consultades: text i fitxa de la sentència i resum jurisprudencial del Consell General del Poder Judicial.
Aquest article té caràcter divulgatiu i no constitueix assessorament jurídic.