Derramas comunitarias: quién debe pagarlas
Una de las cuestiones más habituales en las compraventas de viviendas y locales es determinar quién debe asumir las derramas comunitarias aprobadas antes de la transmisión del inmueble, pero cuyo pago vence después de la firma de la escritura.
📌 Tanto en Catalunya como en el resto de España, la normativa de propiedad horizontal establece que la obligación de contribuir nace, con carácter general, en el momento en que la junta de propietarios aprueba la derrama.
Esto significa que el propietario que era titular del inmueble en la fecha de aprobación del acuerdo comunitario será quien deba asumir el gasto, aunque el recibo se emita o venza después de la venta.
⚖️ En Catalunya, esta materia se regula en el Libro Quinto del Código Civil de Catalunya. En concreto, el artículo 553-45 establece la obligación de los propietarios de contribuir a los gastos comunes y al fondo de reserva conforme a la cuota de participación.
⚖️ En el resto de España, resulta aplicable la Ley de Propiedad Horizontal: Ley de Propiedad Horizontal (BOE) . El artículo 9.1.e) dispone que cada propietario debe contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
Con carácter general, la obligación de pago de una derrama nace cuando la junta de propietarios aprueba el acuerdo comunitario. Por ello, si la derrama fue aprobada antes de la venta de la vivienda, el obligado principal será normalmente el propietario que lo era en la fecha de aprobación, aunque el recibo se emita o venza después de la compraventa.
📌 Ejemplo práctico 1
La comunidad aprueba en enero de 2026 una derrama de 12.000 € para rehabilitar la fachada del edificio.
El propietario vende la vivienda en marzo de 2026.
La comunidad gira el primer recibo en junio de 2026.
➡️ En este supuesto, la derrama corresponderá, con carácter general, al vendedor, ya que el acuerdo comunitario se aprobó cuando todavía era titular del inmueble.
📌 Ejemplo práctico 2
Un comprador adquiere una vivienda sin revisar las últimas actas de la comunidad.
Meses después descubre que existía una derrama aprobada para instalar un ascensor.
➡️ Si no existe pacto expreso en la escritura, el obligado principal será el propietario que lo era cuando se aprobó la derrama.
No obstante, este tipo de situaciones suelen generar conflictos entre comprador y vendedor, especialmente cuando la información no se facilitó correctamente durante la operación.
📌 Ejemplo práctico 3
La derrama se aprueba antes de la venta, pero en la escritura ambas partes acuerdan que el comprador asumirá los pagos pendientes.
➡️ En este caso, prevalece el pacto contractual entre comprador y vendedor.
Por ello, es fundamental que la escritura deje claramente definido:
✔️ Qué derramas existen
✔️ Cuáles están aprobadas
✔️ Quién asumirá cada gasto
✔️ Si existen cuotas extraordinarias pendientes
🔍 Importancia del certificado de deuda comunitaria
Antes de firmar una compraventa, resulta esencial solicitar:
✔️ Certificado de deuda con la comunidad
✔️ Actas recientes de juntas
✔️ Información sobre obras aprobadas
✔️ Derramas pendientes o futuras actuaciones comunitarias
Una revisión preventiva puede evitar reclamaciones judiciales y conflictos posteriores.
⚖️ Recomendación jurídica en Catalunya y España
La transmisión de un inmueble no debe analizarse únicamente desde el punto de vista registral o hipotecario.
También es imprescindible revisar la situación económica y jurídica de la comunidad de propietarios para evitar asumir gastos inesperados tras la compra.
En Abogados CF asesoramos en materia de propiedad horizontal, derramas comunitarias, comunidades de propietarios y operaciones inmobiliarias en Catalunya y España.