Obras en propiedad horizontal tumbada | STS 432/2026
La denominada «propiedad horizontal tumbada» no concede a los propietarios libertad absoluta para ampliar o modificar sus viviendas. Aunque el título constitutivo atribuya carácter privativo a las fachadas, cubiertas o estructuras, las obras deberán respetar los estatutos, la configuración del conjunto inmobiliario y los derechos de los demás propietarios.
Así lo declara la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia 432/2026, de 18 de marzo, dictada en el recurso 3262/2021, con ponencia del magistrado José Luis Seoane Spiegelberg. La resolución confirma la demolición de una ampliación ejecutada en el jardín de una vivienda adosada porque excedía de las obras autorizadas estatutariamente, alteraba la apariencia uniforme del conjunto y perjudicaba las luces y vistas de la vivienda colindante.
Datos de la resolución
Tribunal: Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil.
Sentencia: 432/2026, de 18 de marzo.
Recurso: 3262/2021.
Ponente: José Luis Seoane Spiegelberg.
ECLI: ES:TS:2026:1389.
ROJ: STS 1389/2026.
Procedencia: Audiencia Provincial de Navarra, Sección Tercera.
El conflicto: una ampliación construida sobre el jardín privativo
El litigio enfrentó a los propietarios de dos viviendas colindantes integradas en un conjunto de diez viviendas unifamiliares adosadas situado en Murchante, Navarra.
El complejo había sido constituido formalmente en régimen de propiedad horizontal. Las viviendas compartían una configuración constructiva uniforme y determinados espacios de acceso y circulación en el sótano.
El título constitutivo calificaba como elementos comunes las cubiertas de la rampa de acceso al sótano y las zonas de maniobra y circulación. Al mismo tiempo, declaraba que las fachadas, cimentaciones, estructuras y cubiertas de las diez viviendas no eran comunes, atendiendo a la singularidad de la «propiedad horizontal tumbada».
Los estatutos permitían a cada propietario realizar libremente obras en el interior de su vivienda. En cuanto a las fachadas, autorizaban determinadas actuaciones —como obras de ornamentación, colocación de marquesinas o apertura y cierre de huecos— siempre que no perjudicaran la seguridad del inmueble ni afectaran a los elementos comunes. Para lo no previsto, se remitían expresamente a la Ley de Propiedad Horizontal.
Los propietarios demandados comunicaron a la comunidad su intención de ampliar la vivienda. Pese a que esta les pidió que aportaran el proyecto para examinar su legalidad, ejecutaron las obras con licencia municipal.
La actuación consistió en prolongar la planta baja sobre el jardín trasero hasta el fondo permitido por el planeamiento urbanístico. La ampliación permitió extender el salón y construir un nuevo dormitorio y un aseo. Para ello se abrió un hueco en la fachada y se levantó un nuevo volumen con cerramientos laterales, fachada y cubierta.
Los vecinos colindantes solicitaron judicialmente la demolición y la restitución de la vivienda a su estado anterior.
Las distintas respuestas de los tribunales
El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Tudela desestimó inicialmente la demanda. Entendió que, conforme al título constitutivo, las fachadas, cerramientos y cubiertas no eran elementos comunes y que, por tanto, la obra no necesitaba la autorización de la junta.
La Audiencia Provincial de Navarra revocó esta decisión. Consideró que la fachada, la cubierta, la cimentación, el suelo y el vuelo presentaban una naturaleza común que no podía desconocerse por su configuración física. En consecuencia, condenó a los propietarios a demoler la ampliación y reponer el inmueble a su estado anterior.
Los condenados interpusieron recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación. Sostuvieron, en esencia, que la Audiencia había ignorado la autonomía de la voluntad reconocida en el artículo 1255 del Código Civil y el contenido del título constitutivo.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación y confirma la demolición. El recurso extraordinario por infracción procesal queda sin examinar por carecer de efecto útil una vez desestimada la impugnación sustantiva.
¿Qué es una propiedad horizontal tumbada?
La sentencia se apoya en la doctrina de la STS 215/2015, de 29 de abril, para explicar que en estos conjuntos coexisten dos ámbitos dominicales:
La propiedad exclusiva correspondiente a cada vivienda o parcela.
La comunidad de intereses derivada de la integración de todas ellas en una urbanización o conjunto organizado.
Esta comunidad de intereses no se limita al mantenimiento material de los elementos comunes. También comprende el destino y uso de las fincas, las relaciones entre los propietarios, la convivencia y la conservación de la configuración general del conjunto.
La propiedad horizontal tumbada no equivale, por tanto, a una agrupación de inmuebles completamente independientes. La autonomía de cada propietario queda condicionada por su pertenencia a una realidad inmobiliaria común.
El artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal proporciona el marco jurídico de los complejos inmobiliarios privados. En el caso analizado, además, los propios estatutos contenían una remisión expresa a dicha ley para todas las cuestiones no reguladas específicamente.
La cuestión decisiva: el verdadero alcance de la autorización estatutaria
El Tribunal Supremo no basa exclusivamente su decisión en determinar si la fachada era común o privativa. El núcleo de su razonamiento consiste en interpretar el alcance de los estatutos.
Estos permitían realizar libremente obras en el interior de las viviendas, pero sometían las intervenciones en las fachadas a una regulación específica. La autorización comprendía actuaciones limitadas, como la ornamentación, la colocación de marquesinas o la apertura y cierre de huecos.
La ampliación litigiosa era cualitativamente distinta. No se limitaba a modificar un hueco o a introducir un elemento ornamental, sino que extendía la vivienda más allá de su cerramiento original, ocupaba parte del jardín y creaba una nueva edificación destinada a aumentar la superficie habitable.
La obra quedaba, por ello, fuera de las previsiones estatutarias.
La Sala añade que las diez viviendas compartían una estructura arquitectónica uniforme y ofrecían la apariencia material de una fachada única. La ampliación alteraba esa configuración estética y, al levantar un muro lateral, reducía las luces y vistas del jardín de los propietarios demandantes.
En consecuencia, la obra no solo excedía de la autorización estatutaria: también producía un perjuicio concreto en los derechos de los vecinos.
La aplicación del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal
La sentencia recuerda la limitación establecida en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este precepto permite modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de cada inmueble siempre que la actuación:
No menoscabe la seguridad del edificio.
No altere su estructura general.
No modifique su configuración o estado exterior.
No perjudique los derechos de otro propietario.
Sea comunicada previamente a quien represente a la comunidad.
Por tanto, el carácter privativo del jardín sobre el que se construye no basta para legitimar la obra. Tampoco resulta suficiente que el propietario disponga de licencia urbanística.
La autorización municipal acredita que la actuación resulta admisible desde la perspectiva urbanística, pero no resuelve las relaciones civiles internas entre los miembros de la comunidad. La obra puede cumplir el planeamiento y, al mismo tiempo, vulnerar el título constitutivo, los estatutos o la Ley de Propiedad Horizontal.
La autonomía de la voluntad tiene límites
Los recurrentes invocaron el artículo 1255 del Código Civil para defender la eficacia del título constitutivo y de los estatutos. Sin embargo, este principio no permite interpretar una cláusula estatutaria de forma ilimitada ni aislada del resto del ordenamiento.
Los estatutos delimitan los derechos y obligaciones de los propietarios, pero deben interpretarse:
Conforme a su tenor y finalidad.
En relación con el conjunto de sus cláusulas.
De acuerdo con las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal.
Respetando los derechos legítimos de los demás integrantes de la comunidad.
En este caso, la autonomía estatutaria no respaldaba cualquier ampliación. La cláusula autorizaba determinadas intervenciones en las fachadas, no la construcción de nuevas dependencias fuera del perímetro original de la vivienda.
Además, la disposición transitoria primera de la Ley 8/1999 establece que la Ley de Propiedad Horizontal resulta aplicable a todas las comunidades, con independencia del momento de su creación, y que los estatutos no pueden aplicarse en contradicción con ella.
¿Podían justificar la obra otras actuaciones toleradas?
Los propietarios también aludieron a la existencia de obras semejantes en otras viviendas.
Este argumento tampoco prosperó. La Audiencia Provincial había determinado que las demás actuaciones no eran comparables: algunas carecían de carácter estable y la que sí lo tenía había sido expresamente autorizada por la comunidad.
El Tribunal Supremo señala, además, que el proceso debía limitarse a valorar la legalidad de la obra concretamente impugnada. La existencia de otras actuaciones no convierte automáticamente en lícita una obra contraria a los estatutos y perjudicial para terceros.
La tolerancia previa solo será relevante cuando exista una verdadera identidad entre las obras y permita apreciar, conforme a las circunstancias del caso, consentimiento tácito, trato discriminatorio, abuso de derecho o vulneración de los actos propios. No basta una referencia genérica a otras modificaciones realizadas en el conjunto.
La doctrina que puede extraerse de la sentencia
La resolución permite formular una conclusión de especial interés práctico:
En una propiedad horizontal tumbada, la titularidad privativa del espacio afectado no autoriza cualquier actuación constructiva. La obra debe respetar los estatutos, la configuración arquitectónica del conjunto y los derechos de los demás propietarios.
De esta conclusión se derivan varias reglas:
La denominación «propiedad horizontal tumbada» no elimina la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal.
El título constitutivo debe interpretarse junto con los estatutos y con la realidad física y funcional del inmueble.
Una autorización genérica para ejecutar obras no comprende necesariamente ampliaciones estructurales o nuevos volúmenes edificatorios.
Las fachadas y la apariencia exterior pueden estar protegidas por la normativa comunitaria incluso cuando el título no las califique formalmente como elementos comunes.
La licencia urbanística no sustituye el consentimiento civil o comunitario que resulte exigible.
Las obras ejecutadas en elementos privativos pueden ser ilegales si alteran la configuración exterior o perjudican las luces, vistas u otros derechos de los vecinos.
La consecuencia puede ser la demolición y la reposición del inmueble a su estado anterior.
Relevancia práctica para propietarios y comunidades
Antes de acometer una ampliación en una vivienda integrada en una urbanización o conjunto inmobiliario conviene revisar, al menos, cuatro niveles normativos:
El título constitutivo.
Los estatutos de la comunidad.
Los acuerdos comunitarios aplicables.
La Ley de Propiedad Horizontal.
También debe comprobarse la repercusión material de la actuación sobre la fachada, cubierta, estructura, suelo, vuelo, uniformidad arquitectónica y derechos de las propiedades colindantes.
Para las comunidades, la sentencia aconseja evitar decisiones basadas únicamente en la etiqueta formal de elemento «privativo» o «común». La evaluación debe atender igualmente a la configuración física del conjunto, al contenido completo de los estatutos y al perjuicio que la obra pueda causar.
Por su parte, quien proyecte una ampliación debería obtener una definición clara de su viabilidad civil antes de iniciar los trabajos. Ejecutar la obra amparándose exclusivamente en una licencia municipal puede terminar en una condena a demolerla, con los consiguientes costes económicos.
Conclusión
La STS 432/2026 refuerza una concepción funcional de la propiedad horizontal tumbada. La existencia de viviendas y espacios privativos no borra la comunidad de intereses que nace de su integración en un mismo conjunto arquitectónico.
La libertad dominical y la autonomía estatutaria siguen siendo relevantes, pero encuentran su límite en la configuración del complejo, en las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal y, especialmente, en la prohibición de perjudicar los derechos de los demás propietarios.
En suma: construir sobre un elemento privativo no significa poder construir de cualquier forma. Cuando una ampliación rebasa lo permitido por los estatutos, altera la unidad exterior del conjunto y reduce las luces o vistas del vecino, la respuesta judicial puede llegar hasta la demolición.
Referencia: Tribunal Supremo, Sala Primera, Sentencia 432/2026, de 18 de marzo, recurso 3262/2021, ECLI:ES:TS:2026:1389.
Fuentes consultadas: texto y ficha de la sentencia y resumen jurisprudencial del Consejo General del Poder Judicial.
Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico.