Travaux en copropriété horizontale | Arrêt de la Cour Suprême (STS) 432/2026
La dénommée « copropriété horizontale » (propiedad horizontal tumbada) ne confère pas aux propriétaires une liberté absolue pour agrandir ou modifier leurs logements. Bien que le titre constitutif puisse attribuer un caractère privatif aux façades, aux toitures ou aux structures, les travaux doivent respecter les statuts, la configuration de l'ensemble immobilier et les droits des autres propriétaires.
C'est ce qu'a déclaré la Première Chambre de la Cour Suprême dans son arrêt 432/2026 du 18 mars, rendu dans le cadre du recours 3262/2021, sous la présidence du magistrat José Luis Seoane Spiegelberg. La décision confirme la démolition d'une extension réalisée dans le jardin d'une maison mitoyenne car elle excédait les travaux autorisés par les statuts, altérait l'apparence uniforme de l'ensemble et portait préjudice à la lumière et aux vues du logement contigu.
Données de la décision
Tribunal : Cour Suprême, Première Chambre Civile.
Arrêt : 432/2026, du 18 mars.
Recours : 3262/2021.
Rapporteur : José Luis Seoane Spiegelberg.
ECLI : ES:TS:2026:1389.
ROJ : STS 1389/2026.
Provenance : Audience Provinciale de Navarre, Troisième Section.
Le conflit : une extension construite sur le jardin privatif
Le litige opposait les propriétaires de deux logements contigus intégrés dans un ensemble de dix maisons unifamiliales mitoyennes situé à Murchante, en Navarre.
Le complexe avait été formellement constitué sous le régime de la copropriété (propiedad horizontal). Les logements partageaient une configuration constructive uniforme ainsi que certains espaces d'accès et de circulation au sous-sol.
Le titre constitutif qualifiait d'éléments communs les toitures de la rampe d'accès au sous-sol et les zones de manœuvre et de circulation. Parallèlement, il déclarait que les façades, les fondations, les structures et les toitures des dix logements n'étaient pas communes, compte tenu de la singularité de la « copropriété horizontale ».
Les statuts permettaient à chaque propriétaire de réaliser librement des travaux à l'intérieur de son logement. Concernant les façades, ils autorisaient certaines interventions — telles que des travaux d'ornementation, la pose de marquises ou l'ouverture et la fermeture de baies — à condition qu'elles ne compromettent pas la sécurité de l'immeuble ni n'affectent les éléments communs. Pour tout ce qui n'était pas prévu, les statuts renvoyaient expressément à la Loi sur la Propriété Horizontale (LPH).
Les propriétaires défendeurs ont communiqué à la copropriété leur intention d'agrandir le logement. Bien que celle-ci leur ait demandé de fournir le projet pour en examiner la légalité, ils ont exécuté les travaux munis d'un permis municipal.
L'intervention consistait à prolonger le rez-de-chaussée sur le jardin arrière jusqu'à la limite autorisée par le plan d'urbanisme. L'agrandissement a permis d'étendre le salon et de construire une nouvelle chambre ainsi qu'un cabinet de toilette. Pour ce faire, une ouverture a été pratiquée dans la façade et un nouveau volume a été érigé avec des parois latérales, une façade et une toiture.
Les voisins contigus ont saisi la justice pour demander la démolition et la remise en état initial du logement.
Les différentes réponses des tribunaux
Le Tribunal de Première Instance numéro 3 de Tudela a initialement rejeté la demande. Il a estimé que, conformément au titre constitutif, les façades, les clôtures et les toitures n'étaient pas des éléments communs et que, par conséquent, les travaux ne nécessitaient pas l'autorisation de l'assemblée générale.
L'Audience Provinciale de Navarre a infirmé cette décision. Elle a considéré que la façade, la toiture, les fondations, le sol et le droit de surélévation présentaient une nature commune qui ne pouvait être ignorée en raison de leur configuration physique. En conséquence, elle a condamné les propriétaires à démolir l'extension et à remettre l'immeuble dans son état antérieur.
Les condamnés ont formé un recours extraordinaire pour infraction de procédure et un pourvoi en cassation. Ils soutenaient, en substance, que l'Audience avait ignoré l'autonomie de la volonté reconnue par l'article 1255 du Code Civil et le contenu du titre constitutif.
La Cour Suprême rejette le pourvoi en cassation et confirme la démolition. Le recours extraordinaire pour infraction de procédure n'est pas examiné, faute d'utilité une fois le grief de fond rejeté.
Qu'est-ce qu'une copropriété horizontale ?
L'arrêt s'appuie sur la doctrine de la STS 215/2015 du 29 avril pour expliquer que dans ces ensembles coexistent deux domaines de propriété :
La propriété exclusive correspondant à chaque logement ou parcelle.
La communauté d'intérêts découlant de l'intégration de l'ensemble dans une urbanisation ou un groupement organisé.
Cette communauté d'intérêts ne se limite pas à l'entretien matériel des éléments communs. Elle comprend également la destination et l'usage des propriétés, les relations entre propriétaires, la convivialité et la conservation de la configuration générale de l'ensemble.
La copropriété horizontale n'équivaut donc pas à un groupement d'immeubles complètement indépendants. L'autonomie de chaque propriétaire est conditionnée par son appartenance à une réalité immobilière commune.
L'article 24 de la Loi sur la Propriété Horizontale fournit le cadre juridique des complexes immobiliers privés. Dans le cas analysé, de plus, les statuts eux-mêmes contenaient un renvoi exprès à ladite loi pour toutes les questions non spécifiquement réglementées.
La question décisive : la véritable portée de l'autorisation statutaire
La Cour Suprême ne fonde pas exclusivement sa décision sur le fait de déterminer si la façade était commune ou privative. Le cœur de son raisonnement consiste à interpréter la portée des statuts.
Ceux-ci permettaient de réaliser librement des travaux à l'intérieur des logements, mais soumettaient les interventions sur les façades à une réglementation spécifique. L'autorisation comprenait des actions limitées, comme l'ornementation, la pose de marquises ou l'ouverture et la fermeture de baies.
L'agrandissement litigieux était qualitativement différent. Il ne se limitait pas à modifier une baie ou à introduire un élément ornemental, mais étendait le logement au-delà de son enceinte d'origine, occupait une partie du jardin et créait une nouvelle construction destinée à augmenter la surface habitable.
Les travaux sortaient donc du cadre des prévisions statutaires.
La Chambre ajoute que les dix logements partageaient une structure architecturale uniforme et offraient l'apparence matérielle d'une façade unique. L'extension altérait cette configuration esthétique et, en érigeant un mur latéral, réduisait la lumière et les vues du jardin des propriétaires demandeurs.
En conséquence, les travaux excédaient non seulement l'autorisation statutaire, mais causaient également un préjudice concret aux droits des voisins.
L'application de l'article 7.1 de la Loi sur la Propriété Horizontale
L'arrêt rappelle la limitation établie à l'article 7.1 de la Loi sur la Propriété Horizontale. Ce précepte permet de modifier les éléments architecturaux, les installations ou les services de chaque immeuble à condition que l'intervention :
Ne compromette pas la sécurité de l'édifice.
N'altère pas sa structure générale.
Ne modifie pas sa configuration ou son état extérieur.
Ne porte pas préjudice aux droits d'un autre propriétaire.
Soit communiquée préalablement au représentant de la copropriété.
Par conséquent, le caractère privatif du jardin sur lequel on construit ne suffit pas à légitimer les travaux. Il ne suffit pas non plus que le propriétaire dispose d'un permis d'urbanisme.
L'autorisation municipale atteste que l'intervention est admissible du point de vue de l'urbanisme, mais elle ne résout pas les relations civiles internes entre les membres de la copropriété. Les travaux peuvent respecter le plan d'urbanisme et, simultanément, violer le titre constitutif, les statuts ou la Loi sur la Propriété Horizontale.
L'autonomie de la volonté a des limites
Les requérants ont invoqué l'article 1255 du Code Civil pour défendre l'efficacité du titre constitutif et des statuts. Cependant, ce principe ne permet pas d'interpréter une clause statutaire de manière illimitée ni isolée du reste de l'ordonnancement juridique.
Les statuts délimitent les droits et obligations des propriétaires, mais ils doivent être interprétés :
Conformément à leur teneur et à leur finalité.
En relation avec l'ensemble de leurs clauses.
En accord avec les normes impératives de la Loi sur la Propriété Horizontale.
En respectant les droits légitimes des autres membres de la copropriété.
Dans ce cas, l'autonomie statutaire ne cautionnait pas n'importe quel agrandissement. La clause autorisait certaines interventions sur les façades, et non la construction de nouvelles pièces hors du périmètre original du logement.
De plus, la première disposition transitoire de la Loi 8/1999 établit que la Loi sur la Propriété Horizontale est applicable à toutes les copropriétés, indépendamment du moment de leur création, et que les statuts ne peuvent être appliqués en contradiction avec elle.
D'autres interventions tolérées pouvaient-elles justifier les travaux ?
Les propriétaires ont également fait allusion à l'existence de travaux similaires dans d'autres logements.
Cet argument n'a pas non plus prospéré. L'Audience Provinciale avait déterminé que les autres interventions n'étaient pas comparables : certaines n'avaient pas de caractère permanent et celle qui l'avait avait été expressément autorisée par la copropriété.
La Cour Suprême souligne, par ailleurs, que le procès devait se limiter à évaluer la légalité des travaux spécifiquement contestés. L'existence d'autres interventions ne rend pas automatiquement licites des travaux contraires aux statuts et préjudiciables à des tiers.
La tolérance préalable ne sera pertinente que lorsqu'il existe une véritable identité entre les travaux et qu'elle permet d'apprécier, selon les circonstances de l'espèce, un consentement tacite, un traitement discriminatoire, un abus de droit ou une violation de la doctrine des actes propres. Une référence générique à d'autres modifications réalisées dans l'ensemble ne suffit pas.
La doctrine qui peut être extraite de l'arrêt
La décision permet de formuler une conclusion d'un intérêt pratique particulier :
Dans une copropriété horizontale, la titularité privative de l'espace concerné n'autorise pas n'importe quelle intervention constructive. Les travaux doivent respecter les statuts, la configuration architecturale de l'ensemble et les droits des autres propriétaires.
De cette conclusion découlent plusieurs règles :
La dénomination « copropriété horizontale » n'élimine pas l'application de la Loi sur la Propriété Horizontale.
Le titre constitutif doit être interprété conjointement avec les statuts et avec la réalité physique et fonctionnelle de l'immeuble.
Une autorisation générique pour exécuter des travaux ne comprend pas nécessairement des agrandissements structurels ou de nouveaux volumes de construction.
Les façades et l'apparence extérieure peuvent être protégées par la réglementation de la copropriété même lorsque le titre ne les qualifie pas formellement d'éléments communs.
Le permis d'urbanisme ne remplace pas le consentement civil ou communautaire qui serait exigible.
Les travaux exécutés sur des éléments privatifs peuvent être illégaux s'ils altèrent la configuration extérieure ou portent préjudice à la lumière, aux vues ou à d'autres droits des voisins.
La conséquence peut être la démolition et la remise en état initial de l'immeuble.
Pertinence pratique pour les propriétaires et les copropriétés
Avant d'entreprendre un agrandissement dans un logement intégré dans une urbanisation ou un ensemble immobilier, il convient de réviser au moins quatre niveaux normatifs :
Le titre constitutif.
Les statuts de la copropriété.
Les accords de l'assemblée des copropriétaires applicables.
La Loi sur la Propriété Horizontale.
Il faut également vérifier la répercussion matérielle de l'intervention sur la façade, la toiture, la structure, le sol, le droit de surélévation, l'uniformité architecturale et les droits des propriétés contiguës.
Pour les copropriétés, l'arrêt conseille d'éviter les décisions basées uniquement sur l'étiquette formelle d'élément « privatif » ou « commun ». L'évaluation doit également porter sur la configuration physique de l'ensemble, le contenu complet des statuts et le préjudice que les travaux peuvent causer.
De son côté, quiconque projette un agrandissement devrait obtenir une définition claire de sa viabilité civile avant de commencer les travaux. Exécuter les travaux en s'appuyant exclusivement sur un permis municipal peut aboutir à une condamnation à la démolition, avec les coûts économiques qui en découlent.
Conclusion
L'arrêt STS 432/2026 renforce une conception fonctionnelle de la copropriété horizontale. L'existence de logements et d'espaces privatifs n'efface pas la communauté d'intérêts qui naît de leur intégration dans un même ensemble architectural.
La liberté de propriété et l'autonomie statutaire restent pertinentes, mais trouvent leur limite dans la configuration du complexe, dans les règles de la Loi sur la Propriété Horizontale et, particulièrement, dans l'interdiction de porter préjudice aux droits des autres propriétaires.
En somme : construire sur un élément privatif ne signifie pas pouvoir construire n'importe comment. Lorsqu'un agrandissement dépasse ce qui est permis par les statuts, altère l'unité extérieure de l'ensemble et réduit la lumière ou les vues du voisin, la réponse judiciaire peut aller jusqu'à la démolition.
Référence : Cour Suprême, Première Chambre, Arrêt 432/2026, du 18 mars, recours 3262/2021, ECLI:ES:TS:2026:1389.
Sources consultées : texte et fiche de l'arrêt et résumé jurisprudentiel du Conseil Général du Pouvoir Judiciaire.
Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique.